关于300多亿工程款的偿还态度，让王晓松“火”了一把。 近日，新城控股董事长王晓松在香港参加了一场投资人沟通会。会上他表示：超过300亿元的工程应付款，目前没有明确的现金偿付计划。 截至6月底，这笔建筑工程类应付款精确到323.11亿元，总包、分包、材料商、劳务队都在等着这笔钱结账。 通过新城控股近期的几组数据，可以发现这家公司正在用商业资产做“蓄水池”，用时间差来慢慢消化开发板块留下的历史包袱。而这个时间差，实质上是把压力从公司资产负债表上，转移到了产业链中下游。 先来看看新城控股的钱在哪。 截至6月底，新城控股货币资金75.84亿元，扣掉22.83亿元受限的，能自由支配的约53.01亿元。一年内到期的有息债务96.28亿元，缺口约43亿元。 但同期，公司持有的投资性房地产估值超过1200亿元。上半年商业运营总收入71.12亿元，物业出租及管理业务的毛利达到46.67亿元，占公司总毛利的79.9%。 不到四成的收入贡献了接近八成的毛利，吾悦广场的盈利能力在当下显得格外突出。 再来看看新城控股的工程欠款怎么还。 王晓松在沟通会上把工程应付款拆成了三类：已取得发票、原则上必须支付的；项目已竣工但尚未结算、部分已挂账多年的；在建项目按进度预估的。 他明确表态：“供应商应付款不计息，从公司角度看，付款期限越长越有利”。 实际上，新城控股的三条化解路径已经十分明确：资产抵债、延长账期、项目层面的破产。 第一条，资产抵债。拿房子、商铺来抵工程款。对新城来说，相当于用存货去冲应付；对施工方来说，拿到的是资产而不是现金，真正变现前，钱还是没有到手。 第二条，延长账期。工程款不计息，拖着不付对公司财务成本没有额外压力。但施工企业和供应商手里压着的应收账款，每一天都在消耗它们的现金流。 第三条，项目公司破产。财经评论员严跃进分析认为，这能把风险圈在单个项目里，但也可能牵连交付和品牌信誉。 可以发现，这三条路都不直接给现钱，区别只在于谁承担资产变现的时间成本。与此同时，公司在商业端加紧搭融资通道。 9月3日，广发新城吾悦商业不动产REITs获批注册，底层资产是常州天宁和南通启东两座吾悦广场。管理层的计划是到2027年底把REITs盘子做到150亿至200亿元，用这笔钱去还高息债、结工程款。 从方向上看，这是把能稳定收租的商场打包成金融产品，拿回一笔相对便宜的钱，再用来处理开发板块的历史欠账。 截至6月底，全国在营吾悦广场181座，出租率98.35%。上半年经营性现金流净额8.24亿元，连续多年为正。融资的底子是有的，问题在于节奏。 不过，新城控股今年的销售情况和上半年的业绩并不理想。 今年前八个月，新城控股累计合同销售金额约81.07亿元，同比下降40.24%。8月单月8.89亿元的销售额，相比2019年全年超2700亿元的巅峰，七年之间已是天壤之别。 新城控股管理层明确表态“不追求销售规模，而是根据项目现金需求反推销售量”，继续“控量保价”，不走大幅降价换回款的路子。全年销售目标定在120亿元，上半年已完成63.57亿元，下半年预计再销售约60亿元。 交付端的收缩更直观：三年前交付12万套，两年前10万套，去年超4万套，今年预计约2万套，2027年可能只剩数千套。保交付进入收尾阶段，这意味着开发业务对现金流的消耗也在接近尾声。 业绩方面，上半年，新城控股营收176.44亿元，同比下降20.16%；归母净利润8.49亿元，同比下降5.15%。 上半年营收降了两成，净利润只降了5个点，毛利率从去年同期的26.85%提升到33.10%，这里面的结构性变化是：高毛利的商业运营收入占比在提高，低毛利的开发结算收入在萎缩。 新城控股管理层给出的时间表是：未来三年内永久解决开发板块的遗留问题，到2027年底REITs规模做到150亿至200亿元。 三年之后，新城控股大概率会变成一家以商业运营为主的公司。但在这三年里，323亿元工程应付款的处理方式，决定了产业链上那些施工企业、材料商和劳务队要承担多大的时间和资金成本。 有意思的是，公司在6月底的半年报中，已经在加大REITs扩募的力度，而REITs募集来的资金优先用于还债和结工程款。 也就是说，商业资产产生的融资能力，最终有一部分会回流到工程款的处理上。但REITs能募回多少，节奏多快，目前还没有落地。 新城控股在沟通会上还提到，超过110座吾悦广场的相关供应商债务已经基本清偿，其余30多座已开业商场仍在逐步处理，目的是尽量避免商业资产遭到供应商追索。 这个安排本身就说明了一件事：公司很清楚，商场是眼下最值钱、也最需要保护的资产。把它保住了，融资通道就还在；融资通道在，开发板块的欠款才有慢慢消化的余地。 房产|楼市|企业|人物|项目 石头侃房已入驻全媒体平台 特别